Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Artykuł 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązuje do wnoszenia opłat eksploatacyjnych w spółdzielni mieszkaniowej następujące podmioty:
1) członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali;
2) osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali;
3) członków spółdzielni będących właścicielami lokali;
4) właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.
Dodatkowo za opłaty odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. Odpowiedzialność ta ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.
Windykacja w spółdzielniach mieszkaniowych
Ustawodawca wyklucza w zakresie opłat eksploatacyjnych osiąganie przez spółdzielnię mieszkaniową zysku i tym samym nadwyżki bilansowej w rozumieniu art. 75 Prawa spółdzielczego i windykację w tym zakresie. Wymienione osoby mogą obarczać obowiązki finansowe tylko w granicach rzeczywistych kosztów wykonywanych przez spółdzielnię. Natomiast nie mogą obciążać ich takie świadczenia pieniężne, które prowadziłyby do gromadzenia przez spółdzielnię zasobów finansowych nieuzasadnionych bieżącymi potrzebami spółdzielni.
W art. 4 u.s.m. wyodrębniono cztery podstawy świadczeń pieniężnych członków na rzecz spółdzielni:
1) koszty budowy przez wnoszenie wkładu mieszkaniowego lub budowlanego;
2) opłaty eksploatacyjne;
3) koszty związane z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną;
4) wpłaty na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych.
Ww. zobowiązań może dotyczyć windykacja w spółdzielni mieszkaniowej.
W razie podjęcia w mieszkaniu działalności gospodarczej spółdzielnia może obciążyć członka zwiększonymi z tego powodu kosztami eksploatacji budynku, wyliczonymi z uwzględnieniem konkretnej sytuacji faktycznej (uchwała SN z dnia 13 czerwca 1990 r., III CZP 31/90)
Koszty, jakie spółdzielnia mieszkaniowa ponosi z tytułu eksploatacji wewnętrznej sieci oraz nabycia usług internetowych od dostawcy zewnętrznego, nie mogą być zaliczane do wydatków, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wydatki te nie są ponoszone dla realizacji celu spółdzielni mieszkaniowej, jakim jest w świetle art. 1 u.s.m. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowej i ich rodzin i to przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Dla prawidłowej kwalifikacji wydatków związanych z eksploatacją wewnętrznej sieci oraz nabyciem usług internetowych od dostawcy zewnętrznego bez znaczenia pozostaje fakt, iż opłaty za usługi internetowe pobierane są przez spółdzielnię od jej członków w ramach czynszu. Czynsz bowiem jest wynagrodzeniem za zajmowane lokale, dostęp do internetu zaś jest odrębną usługą, a ewentualny obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania i eksploatacji mienia spółdzielni musiałby wynikać ze stosownych postanowień statutu (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 lipca 2007 r., I SA/Sz 107/07).
Zgodnie z art. 4 ust. 3 zdanie drugie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni uiszczają opłaty eksploatacyjne już od chwili postawienia im lokali do ich dyspozycji.
Termin wypowiedzenia
Podstawowe wymogi jakie musi spełnić spółdzielnia podnosząc opłaty to zachowanie odpowiedniego terminu:
– dla opłat niezależnych (za energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych) co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
– dla opłat zależnych (pozostałe na których wysokość ma wpływ tylko spółdzielnia) 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
Jeżeli ww. termin nie został zachowany można podważyć tą podwyżkę – zarzut w procesie o zapłatę albo o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne.
Jeżeli statut określa termin wnoszenia opłat np. do dnia 15. każdego miesiąca, a spółdzielnia zamierza podwyższyć opłaty zależne od miesiąca lipca, to osoby powinny być o tym zawiadomione najpóźniej do końca miesiąca marca tego roku. Natomiast w odniesieniu do opłat niezależnych od spółdzielni (rodzaje tych opłat ustawa wymienia tylko przykładowo) zastosowano dotychczasową regulację prawną (zawiadamia się osoby o takiej zmianie „co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin”. O zmianie wysokości opłat niezależnych od spółdzielni należy zawiadomić osoby najpóźniej w dniu 30 czerwca.
Uzasadnienie wypowiedzenia
Zgodnie z orzecznictwem wypowiedzenie opłat powinno być:
– adresowane imiennie;
– sporządzone na piśmie;
– wyczerpujące, wskazywać konkretne fakty uzasadniające zmianę opłat, a także zawierać rachunkowe wyliczenie ich wysokości np. informacja dostawcy o wzroście cen energii, wody itp.
– wskazywać podstawę prawną i zawierać pouczenie o prawie odwołania w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym.
Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia uzasadnienia na użytek Prawa spółdzielczego. Tym samym należy przyjąć, że uzasadnieniem jest każda informacja pozwalająca poznać adresatowi motywy działania nadawcy i ewentualnie pozwolić mu na merytoryczną obronę swoich praw (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2013 r., I ACa 741/2012).
Właściwy organ spółdzielni
Decyzję o wzroście opłat podejmuje właściwy organ określony w Statucie.
Zmiana wysokości opłat będąca następstwem decyzji niewłaściwego organu może być zawsze podważona.
Statut może dopuszczać postępowanie wewnątrzspółdzielcze w zakresie opłat. Jeżeli decyzję o podwyżce podjął Zarząd członek spółdzielni odwołuje się do rady nadzorczej. Gdy kompetentna do wypowiedzenia opłat jest rada nadzorcza odwołujemy się do Walnego Zgromadzenia.
Odwołanie od wypowiedzenia opłat w spółdzielni mieszkaniowej
Osoba uprawniona może złożyć do sądu powództwo o ustalenie, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłat w całości lub w części jest niezasadne. Może się ono opierać na zarzucie niezgodności z prawem, postanowieniami statutu, dobrymi obyczajami lub brakiem podstaw faktycznych uzasadniających zmianę opłat. Zakwestionowanie na drodze sądowej wysokości opłat nie skutkuje wstrzymaniem wejścia tych opłat w życie. Ciężar udowodnienia zasadności opłat spoczywa na spółdzielni. Wyrok będzie skutkował tylko między stronami sporu.